작년부터 주구장창 떨어지던 부동산이 최근 몇 개월 동안 살짝 반등을 하는 모양새입니다. 꽤 많은 부동산 전문가라는 사람들이 이제 국내 부동산은 저점을 다졌고 오를 일만 남았다면서 하반기부터 부동산 시장이 상승할 것으로 예측하고 있습니다. 아니라는 걸 알면서도 자신의 이득 때문에 거짓말을 하고 있다면 사기꾼들이고 몰랐다면 무능의 소치이니 전문가라는 타이틀을 반납해야 할 것입니다.
20년 평균 매매 건수의 절반에도 미치지 못하는 매매량은 투자자가 아닌 실거주 무주택자가 유입되는 걸 의미하는데 이들이 만약 갭투기를 노리고 들어왔다면 영끌 시즌 2의 시작일테고 장기적인 부동산 상승은 결국 투자자가 이끄는데 정작 이들이 내놓은 부동산 매물은 계속 증가하고 있습니다. 부동산 상승장이 시작되었다고 엉덩이가 들썩이는 호구들을 대상으로 물건을 떠넘기려는 영리한 매물들이죠.
2021~2년 고점에 물린 영끌족들이 비아냥거리며 하는 말인 뭔 데드캣 바운스가 몇 달이나 지속되냐는 말은 데드캣 바운스가 뭔지 몰라서 하는 말입니다. 2008년 금융 위기가 오기 전에도 증시와 부동산이 거의 1년 이상 상승했고 그러다 한순간에 박살이 났습니다. 그러니 지금의 데드캣 바운스를 상승장의 시작으로 착각하면 절대로 안 됩니다. 아무래도 이 정부는 DSR 완화라는 판도라의 상자를 열 것 같거든요.
최근에 미국 연준이 금리를 동결했고 한국은행도 3연속 금리 동결입니다. 주식 시장은 이제 피벗할 시기라며 금리 인하의 시점만 바라보며 주가가 오르기만 기대하지만 근원 물가가 전혀 잡히지 않은 상태에서 금리를 동결했다는 건 금리를 올릴 수 없는 상황이라는 말이고 전혀 좋아할 일이 아닙니다. 만약 올해 안에 미국이 금리를 인하하는 일이 생긴다는 건 세계 경제 대공황이 온다는 말과 다를 바 없습니다.
2021년에 제가 살던 25평 구로동 아파트의 전세값이 2억 6천 만원에서 5억 2천 만원으로 딱 2배가 되었습니다. 이 때 눈치챘습니다. 시중에 풀린 유동성으로 거품이 어마어마하게 끼었다는 걸. 그래서 2022년에 부천시 34평형 아파트로 1억 4천 보증금에 월세 100만 원으로 이사를 했습니다. 월세가 부담되더라도 자산 대피를 해야 역전세를 피할 수 있다는 걸 알고 있었거든요. 당연한 결과지만 제가 예상했던대로 2년이 되어가는 지금 저보다 먼저 고점에서 전세 계약을 한 임차인들이 순차적으로 역전세의 폭풍을 맞고 있습니다. 부동산 시장은 올해 3/4분기를 시작으로 내년 상반기 내내 어마어마한 역전세 폭격을 두들겨 맞을 겁니다. 정부는 DSR까지 풀면서 대출을 확대하려는 모양인데 DSR을 풀면 국가신용도가 낮아지면서 금리가 오를 수 밖에 없고 전세반환대출을 받은 임대인들의 목줄을 조일 겁니다.
2000년의 닷컴 버블은 주식 시장의 폭락으로 시작되었고 2008년 글로벌 금융 위기는 부동산 시장의 폭락으로 시작되었는데 이번 위기에는 둘 다 무너질 겁니다. 미국의 상업용 부동산 폭락이 방아쇠가 되지 않을까 예상합니다. 한번도 경험하지 못한 어마어마한 유동성 버블이 전세계에 끼어 있는데 이를 막을 방법이 없습니다. 2008년에는 중국이 완충 역할을 해 줬지만 이번에는 아닙니다. 오히려 중국 부동산이 폭탄의 뇌관이 될 가능성이 큽니다. 이미 중국 정부가 돈을 풀기로 결정한 것 같지만 그래봤자 폭발력만 더 커질 겁니다.
여러차례 말씀드렸지만 지금은 소비, 투자, 주택 구입을 할 때가 아닙니다. 최대한 빚을 줄이고, 자산을 현금화하고 현금화한 자산을 안전한 곳으로 대피시켜서 폭풍이 완전히 지나갈 때까지 손실을 줄여야 합니다.
무주택자들은 제발 착각하지 말고 기다리세요. 아직 멀었습니다. 고점으로부터 50~70%까지 빠져야 바닥입니다. 수도권만 봐도 현재를 기준으로 해도 30% 이상 더 빠져야 하니까요.
이제 겨우 보금자리론의 돈발이 끝났고 DSR 완화의 약발이 끝난 시점부터 본격적인 폭락이 시작될테니 마음을 느긋하게 먹고 기다려야 합니다.
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'도박 빚을 갚는 것이 먼저인가 생활비 마련이 먼저인가'라는 글에서 생활비부터 먼저 확보하고 남는 돈으로 도박 빚을 갚아야 한다고 말씀드린 적이 있습니다.
그럼 생활비를 확보하고 난 뒤에는 무조건 도박 빚부터 먼저 갚는 것이 최선책일까요?
이율만 생각한다면 도박 빚을 하루라도 빨리 털어내는 것이 합리적이지만 치유와 회복까지 고려한다면 무조건 도박 빚부터 먼저 갚는 것이 능사가 아닙니다.
도박 빚을 갚는데 있어서 함께 고려해야 할 점은 크게 두 가지입니다.
첫째. 언제든지 현금화 할 수 있는 비상 자금을 확보하고 있어야 합니다.
재정 전문가들은 가계 수입이 완전히 끊긴다고 해도 2~3 달은 살아갈 수 있을 정도의 현금을 항상 보유하고 있어야 한다고 강조합니다. 월 200만 원이 필요한 가정의 경우 최소한 400~600만 원의 현금은 갖고 있어야 한다는 것이죠. 재정 긴축을 하고 남는 돈을 도박 빚을 갚는데 집중하는 것도 좋지만 비상 자금이 전혀 없으면 집에 재정적인 문제가 생길 때(큰 병에 걸린 가족이 생기거나 화재 등으로 인한 재산 손실 등) 크게 당황해서 대처 능력이 급감하게 됩니다.
둘째. 일정한 목표를 위해 저축하는 목적 자금이 반드시 있어야 합니다.
예를 들어 도박 빚의 이율이 년 10%이고, 정기 적금의 시중 금리가 년 4%인데 도박 빚을 갚지 않고 적금에 투자한다고 해 보죠. 앉아서 대략 6%를 까 먹는 것이니 그야말로 바보짓이라고 욕 먹을 입니다. 하지만 도박 중독 치유와 관련해서는 그 바보짓이 꼭 필요합니다.
생활비를 제외한 모든 재산을 도박 빚을 갚는데 집중해서 5년 걸릴 것으로 예상했던 기간을 4년 6개월로 단축했다면 6개월의 시간을 벌었다고 생각할 수도 있지만 정작 빚을 다 갚고 나면 6개월을 단축한 기쁨보다는 도박빚을 갚느라 허송세월(도박자와 가족은 허송세월이라고 지각합니다)한 4년 6개월이 너무나도 아깝게 느껴지기 마련입니다. 마이너스 인생에서 이제서야 원점으로 돌아온 것이니 플러스 인생을 위해 이제부터 또 뛰어야 한다는 사실이 너무나 원망스럽고 인생이 허무하게 느껴지는 것이죠. 그래서 이율의 손해를 보더라도 도박 빚을 갚아나가는 동시에 목표가 분명한 계정을 만들어 돈을 모으는 재미 또한 느껴야 합니다.
기왕 이율의 손해를 보면서 돈을 모으려면 무조건 돈을 모으지만 말고 분명한 목표를 세우고 모아야 합니다. 예를 들어 1년을 모아 단도박 1년 기념으로 가족들과 해외 여행을 간다든가, 2년을 모아 결혼 이후 처음으로 낡은 침대와 소파를 바꾼다든가 하는 식으로 말이죠. 3년을 모아 차를 바꾸는 것도 좋겠지요.
항상 말씀드리지만 돈은 쓰기 위해 버는 겁니다. 모으기 위해 버는 것이 아니고요. 그러니 도박 빚을 갚는 과정에서도 어떻게 하면 돈을 치유적으로 쓰고 그러기 위해 어떻게 돈을 모을 것인가도 함께 고려해야 합니다.
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제가 이용하고 있는
HSBC 다이렉트 저축예금은 (여전히) 상당히 괜찮은 상품입니다. 인터넷 전용 통장인데다 이체를 통해서만 입금이 된다는 불편함은 있지만 여러가지 장점이 많죠.
그런데 6월 2일부터 HSBC 다이렉트 저축예금의 금리가 인하됩니다.
그동안 3,000만 원까지는 월복리 5.0%(세전), 그 이상의 금액에는 시중은행 정기예금의 금리를 적용해 왔는데 액수와 상관 없이 4.5% 수준으로 인하되는 것이죠.
고객의 편의를 위해 취해진 조치라고 하는데 결국 인하는 인하입니다. 그런데 꼭 혜택이 늘어나는 것처럼 눈속임을 하더군요.
문제는 대상이 새로 가입하는 고객 뿐 아니라 기존 고객들까지 모두 해당된다는 겁니다. e-자유예금의 경우는 초기 가입 금액을 상향 조정할 때에도 소급 적용을 하지 않았는데...
그래서 그런지 이번 다이렉트 저축예금의 금리 인하는 더 괘씸합니다.
게다가 달랑 메일만 한 통 보내는 것도 마뜩찮고요.
제가 평소에는 합리적으로 생각하려고 노력하기는 해도 한번 수가 어긋나면 충성도가 확 낮아지는 특성이 있는지라 다른 상품으로 갈아타려고 합니다.
지금 가장 강력하게 고려중인 상품은 SC제일은행의 '두드림' 통장입니다.
조금 더 살펴봐야겠습니다만 조건이 괜찮네요. 정말 오랜만에 SC제일은행에 계좌를 개설하게 될 것 같네요.
SC제일은행의 '두드림' 통장에 대해서는 가입하고 나서 다시 포스팅하겠습니다.
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저는 지금까지 시중은행의 정기예금상품을 한번도 이용해 본 적이 없습니다. 안전하기야 하겠지만 금리가 워낙 낮으니까요. 그렇다고 요새같이 불확실성이 높은 시기에 단기펀드같은 위험한 상품을 이용할 생각도 전혀 없습니다.
저는 항상 저축은행을 이용하는데 주로 1천만 원 단위로 쪼개고 원금과 이자를 합쳐서 계산해 5천만 원이 되지 않게 운용합니다. 원금이 대략 4천 7백만 원이 넘지 않으면 됩니다. 5천만 원이 넘지 않게 하는 이유는 당연히 예금자 보호를 받기 위해서지요.
원금 보호가 된다고 무조건 금리가 높은 저축은행을 이용하는 것은 아닙니다. 건전성 여부를 꼼꼼히 따져서 거래할 은행을 고릅니다.
그래서 이 참에 안전한 저축은행을 고르는 법에 대해 정리해보았습니다. 제가 며칠 전에 계좌를 개설한 중앙부산저축은행(2008년 1월 25일자 기준으로 시중은행 중 정기예금 금리가 가장 높습니다. 연 복리로 세전 7.44%입니다)을 살펴보겠습니다.
저축은행의 건전성을 살펴보는 기준은 상당히 많지만 그 중 대표적인 것들만 정리를 해 보면,
첫째는
'고정이하여신비율'입니다. 고정이하여신비율은 총 대출자산(여신) 중 부실자산(회수가 의문시되는 자산, 추정손실로 분류되는 자산)이 얼마나 차지하는지의 비율을 말합니다. 따라서 이
수치가 낮을수록 건전성이 높은 저축은행입니다. 얼마나 낮아야 안전하느냐는 전문가마다 견해가 다르기 때문에 계좌 개설을 염두에 두고 있는 저축은행들을 몇 군데 비교하고 작년 대비 증감율을 살펴보면 판단에 도움이 됩니다. 중앙부산저축은행의 경우 2006년 22.2%에서 2007년에는 6.81%로 15.39%를 낮추었습니다. 다른 저축은행과 비교해 비슷하거나 다소 낮은 수준입니다.
두 번째 기준은
'위험가중자산에 대한 자기자본비율(BIS)'입니다. 이 비율은 위험을 고려한 자산에 대비해서 자기자본을 얼마나 쌓아두었는가를 나타내는 지표로
수치가 높을수록 건전성이 높은 은행입니다. 은행의 경우 8%, 저축은행의 경우 5% 이하로 내려가면 금융감독원에서 시정조치를 내리게 되어 있습니다.
대체로 8%가 넘으면 건전한 은행으로 분류합니다. 중앙부산저축은행의 경우 2007년 6월 말 현재 7.93%로 비교적 건전합니다.
세 번째 기준은
'총자산이익률(ROA)'입니다. 당기순이익을 총자산으로 나눈 것을 말하며 은행의 수익성을 나타내는 대표적인 지표입니다. 수치가 클수록 이익을 많이 낸 것이므로 수익성이 좋은 은행이라고 할 수 있습니다.
1%에 가까울수록 좋은 저축은행이라고 할 수 있으며 1%를 넘는 것은 매우 어렵습니다. 중앙부산저축은행의 경우 0.83%입니다. 역시 괜찮은 편이죠.
네 번째 기준은
'자기자본이익률(ROE)' 입니다. 당기순이익을 자기자본으로 나눈 지표로 ROA와 함께 은행의 수익성을 나타냅니다.
ROE는 일단 4%만 넘으면 수익성이 괜찮은 것으로 보셔도 됩니다. 중앙부산저축은행의 경우 ROE는 40.81%로 매우 높은 수준을 기록하고 있습니다.
다섯 번째 기준은
'소액신용대출연체비율'입니다. 소액신용대출금액이 건당 300만원 이하인 금액을 말하기 때문에 소액신용대출연체비율은 총여신 중에서 연체중인 소액신용대출금액이 얼마나 되는가를 나타내는 지표입니다.
이 금액이 클수록 당연히 대출관리가 잘 되고 있지 않은 저축은행이죠. 중앙부산저축은행의 경우 소액신용대출연체비율이 0%입니다. 연체금이 전혀 없다는 말입니다.
대충 이 다섯 가지 기준을 무난히 통과한 은행이라면 믿고 거래를 하셔도 좋을겁니다.
덧. 대부분의 저축은행이 그렇지만 엊그제 중앙부산저축은행에 계좌를 개설하러 가니 영업시간이 지난 5시에 도착했는데도 업무를 볼 수 있더군요. 고객이 한 사람이라도 남아 있으면 문을 닫지 않아요. 직원들의 업무 강도를 높이는 것이 바람직한 거라고는 생각하지 않지만 이용자의 입장에서는 고마운 일임에 틀림이 없죠. 게다가 기다리는 시간이 길어지면 직원이 과자나 사탕과 같은 간식거리를 나눠주거나 음료수도 자리까지 가져다 줍니다. 직원들의 태도에서도 고객이 조금이라도 불편한 점이 없도록 세심한 배려를 하는 것이 느껴지죠. 내 돈 저금하면서 잔뜩 주눅들게 만드는 기본적인 태도에서부터 고압적인 시중은행과는 천양지차라고 할 수 있습니다. 어차피 예금자보호가 되는 한도내에서 자금을 운용할거라면 안정성의 문제도 걱정할 필요가 없으니 시중은행을 이용하는 것은 어리석은 일이 아닐까 싶습니다. 저는 앞으로도 특별한 경우를 제외하고는 시중은행의 정기예금상품을 이용할 생각이 전혀 없습니다.
출처 : 모네타 '건전성 정보 보는 법'에서 일부 발췌 인용
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금리와
인플레는 투자자라면 반드시 고려해야 하는 중요한 개념인데 채권은 금리와 경기를 예측해서 사고 파는 상품이기 때문에 채권시장의 동향을 잘 살펴보면 경기 전망을 예측할 수 있습니다.
금리 스프레드는 장단기 금리의 차이를 말합니다.
채권은 실세금리보다 약간 비싼 고정 이자율로 산 것이므로 채권을 매수한다음 시중금리가 올라버리면 손해가 날 수 있기 때문에
채권 보유자 입장에서는 금리가 오르면 손해이고, 금리가 떨어지면 이득이라는 것을 알고 있어야 이해가 쉽습니다.
채권시장에서는
만기가 짧으면(만기일이 얼마 남지 않았으면) 채권을 매입해서 손해를 볼 위험이 줄어듭니다. 반면 장기채 보유자(만기일이 오래 남았으면)는 투자기간 중 금리가 상승해 원금 손실을 볼 가능성이 커집니다. 따라서 장기채는 위험 프리미엄만큼 금리가 높습니다.
자, 그렇다면 어떻게 금리 스프레드로 향후 경기를 전망하는 걸까요?
* 단기채권과 장기채권의 금리 차이가 별로 나지 않고, 경우에 따라 오히려 장기채의 금리가 낮아지는 경우
: 현재의 경기 상황은 그럭저럭 견딜만하지만 장기적으로는 경기를 낙관할 수 없다는 이야기입니다. 회사채에 대한 리스크 프리미엄이 상대적으로 높아져서 국고채와 회사채 간의 금리 차이는 커지고, 두 채권 사이의 가격 차이가 커집니다.
* 단기채의 금리는 아주 낮은 상태에서 움직이지 않는데 장기채의 금리만 점점 높아지는 경우
: 지금 경기는 상당히 나쁘지만 장기적으로 경기가 좋아질 것으로 시장이 판단한다는 의미입니다. 기업들이 부도가 날 가능성이 적으므로, 회사채에 대한 프리미엄이 상대적으로 낮아지며 국고채와 회사채에대한 가격 차이가 줄어듭니다.
조금 어려운 개념이기는 하지만 정확하게 이해하고 있으면 투자를 위한 향후 경기 전망을 예측하는데 큰 도움이 됩니다.
출처 : 박경철의 '시골의사의 부자경제학'
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