지금까지도 그렇고 앞으로도 그렇고 빚을 내서 집을 살 일은 없을 것 같고 언제가 될 지 정확히는 모르겠지만 제가 원하는 집을 지을 때까지는 어쩔 수 없이 꽤 오랜 기간 동안 세입자로 살아야 합니다.
원룸에서 시작한 전세살이가 벌써 10년을 훌쩍 넘었는데 그동안 전세값은 그야말로 천정부지로 뛰어 올랐죠. 어느 정도 수준이냐라면 제가 사는 지역이 구로, 신도림인데 처음 이곳에 왔을 때와 비교해서 무려 60%가 올랐습니다. 이 지역이 매매가와 전세가의 차이가 그래도 많이 벌어지는 곳이라는 점을 감안하면 거품이 많이 낀 다른 지역은 이보다 더 올랐겠죠.
내년 1월에 임대차 재계약을 하게 되는데 집주인이 현재 전세가의 25%를 올려달라고 하더군요. 인상은 예상했지만 인상폭이 너무 크길래 나름 알아봤는데 무리하게 올려달라는게 아니었습니다. 현재 시세가 그렇더군요. 다른 지역으로 가지 않는 이상 이사를 불사하는 것도 답이 아니라는 것이죠. 그렇다고 집주인이 원하는 수준으로 올리자니 매매가 대비 전세가가 너무 높은 수준이라서 위험하다는 예상이 되었습니다.
부동산에 거품이 많이 끼었다, 폭락을 주의해야 한다는 예상은 이전부터 많았습니다만 제가 판단하기에 향후 1~2년사이에 경제 대공황이 닥칠 위험성이 가장 높아 보입니다. 부동산 분야도 그 쓰나미를 피해갈 수는 없겠지요. 그런 의미에서 부동산 폭락과 자산 가치 하락에 대비하기 위한 유동성 확보를 최대치로 할 필요가 있었습니다.
그래서 전세금은 동결하고 인상분을 월세로 바꾸는 반전세로 재계약을 하기로 했습니다. 현재의 낮은 시중 금리를 생각하면 다소 부담이 되는 금액이라고 할 수도 있지만 향후 몇 년간의 디플레이션-하이퍼 인플레이션 위기를 넘어가기 위해서는 최대한 유동성을 확보하는 것이 중요하기 때문에 감수하기로 했습니다.
언제 터질지는 모르겠지만(조만간 터질겁니다. SNS에서도 이야기를 한 바 있지만 이번 경제 위기는 IMF가 장난처럼 느껴질 수준이고 제 인생이 끝날 때까지 회복되지 못할 가능성이 큽니다) 최대한의 유동성을 확보하는 것이 중요한만큼 전세 재계약을 앞두고 계신 분들은 반전세도 적극적으로 고려해보실 필요가 있습니다. 어차피 경제 대공황이 오면 세계에 유례가 없는 전세 제도는 없어질테니까요.
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자칭 IT 강국이면서도 우리나라 사람들의 개인 정보 보호 불감증은 상당히 심각한 수준입니다. 싸이월드, 블로그 등에 개인 정보를 공개하는 수준이 매우 높죠. 그래서 온라인에서 뭔 일이 터졌을 때 네티즌 수사대가 한번 뜨면 1시간도 채 안 되어 개인정보가 낱낱이 까발려집니다.
그러는 한편 행정 기관의 개인정보 보호는 좀 심할 정도라서 다른 사람의 개인정보를 공식적으로 열람하려면 아주 까다롭습니다(뭐 어찌보면 당연합니다만).
임대인의 주민등록초본을 발급받아야 하는 경우는 거의 대부분 내용증명이 반송되어 돌아왔을 때입니다. 내용증명은 상대방이 수취했음이 분명히 입증되어야 의미가 있는 것이기 때문에 사유가 폐문부재이든, 이사이든 간에 다시 보내야 합니다.
그래서 임대인의 현 주소를 알아야 하는데 우리나라 사람들은 내용증명에 대해 히스테리컬한 반응(이건 확실히 교육 부재때문으로 생각되는데)을 보이기 때문에 내용증명을 보내려고 주소를 알려달라고 하면 좋은 소리 듣기가 어렵죠. 그래서 그야말로 몰래 알아내야 합니다.
임대인의 현 주소를 알아내는 방법은 주민등록초본을 발급받는 것입니다.
원래 주민등록초본은 본인이 아니면 발급을 안 해줍니다만 경제적 이해 관계가 있는 경우는 예외입니다. 다만
단순한 임대차 계약 관계로는 주민등록초본 발급을 안 해줍니다. 주민등록초본을 발급받아야 할 경제적 이해 관계를 입증하기 위해서는 반드시 반송된 내용증명이 필요합니다(이건 제가 직접 행정안전부 민원실에 전화해서 들은 것이니 확실할 겁니다).
임대인의 주민등록초본은 아무 동사무소에서나 발급이 가능합니다.
그런데
주의할 사항은 어떤 곳(제 경우는 남현동 동사무소)에서는 법원의 주소 보정 명령서를 갖고 와야만 임대인의 주민등록초본을 발급해준다고 우기는 경우가 있습니다. 물론 그 자리에서 행정안전부에 문의하라고 하면 되겠지만 귀찮을 수 있으니 방문하기 전에 전화를 걸어서 임대인의 주민등록초본 발급을 위해 필요한 절차에 대해 문의하고 확인하는 것이 덜 번거롭습니다.
신분증, 반송된 내용증명, 임대차 계약서는 꼭 필요하고
될 수 있으면 등기부 등본도 가져가세요. 동사무소에 도착하면 주민등록초본 발급 신청서를 작성해야 하는데 내용은 직원에게 물어보면 상세히 가르쳐 줍니다. 그리 어렵지 않습니다.
비용은 400원인가 합니다.
반송된 내용증명의 주소와 주민등록초본의 주소를 대조해서 다르면 현 주소로 내용증명을 다시 보내면 되고 같을 경우에는 임대인이 고의로 수취를 거절한 것이니 그 사실을 내용증명에 적시해 다시 보내고 그래도 수취를 거절하면 법원에 가서 공시송달제도를 이용하면 됩니다. 공시송달제도를 이용하면 임대인이 수령한 것으로 간주됩니다.
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내용증명은 다양한 상황에서 보낼 수 있지만 이 포스팅은 임차인이 임대차 계약 종료 후 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 계약 해지 의사를 임대인에게 구두로 밝힌 후 계약 만료 시점에서 임대차 보증금을 반환해 줄 것을 공식적으로 요청하는 상황에 대한 것입니다.
임대차 계약 해지와 관련해
내용증명을 보낼 때에는 계약 만료 3개월 전에 보내는 것이 좋습니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 나가려는 시점 3개월 전에 보내야하고요. 묵시적 갱신 기간이라면 계약 해지를 통보한 시점에서 3개월 뒤에 임대인이 전세 보증금을 반환해야 합니다.
임대차 계약 해지와 관련된 내용증명의 세부 내용은 다음과 같습니다.
* 수신 : 임대인 이름* 주소 : 임대인 거주지 주소* 발신 : 임차인 이름* 주소 : 임차인 거주지 주소* 제목 : 임대차 계약 종료에 따른 해지통보 관련 내용증명* 부동산 표시 : 등기부 등본 상의 부동산 지번* 간단한 인사말* 6하 원칙에 의거 임대차 계약 연장 의사가 없음을 명확하게 밝힘. 만료 시 임대차 보증금 반환을 요구* 만료 시점에서 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 발생하는 손실에 대해 책임져야 함을 명시* 발송 날짜* 발신인 이름 및 서명
상기 내용으로
3부의 내용증명서를 작성한 뒤 한 장은 발신인, 수신인 주소를 적은 봉투에 넣어서 우체국으로 갑니다.
우체국 직원에게 내용증명 발송을 하려고 한다고 말하면 내용증명서에 적힌 수신인, 발신인 주소를 봉투의 것과 대조한 뒤 직인과 내용증명 증명 스티커를 붙여서
한 부는 돌려주고 한 부는 발송하고 나머지 한 부는 우체국에 보관합니다.
내용증명을 보낼 때에는
돈이 좀 더 들더라도 '배달증명'도 해 달라고 하세요. 그래야 수신이 제대로 되었는지 여부를 알 수 있습니다.
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부동산의 임대차 계약(쉽게 말해 전세 계약)을 할 때 등기부 등본은 세입자 입장에서 아주 꼼꼼히 살펴봐야 하는 서류입니다.
등기부 등본을 볼 때에는 근저당 설정 내역, 가등기, 가압류, 압류, 가처분 내역 등을 봐야 하는데 아무런 설정 내역이 없는 깨끗한 집이나 아파트를 계약하기는 그야말로 아주 어렵죠. 담보 대출로 인해 금융 기관에 의해 근저당 설정이 된 경우가 많습니다.
문제는 근저당 설정된 금액의 액수가 일정 수준을 넘어갈 때 계약을 하게 되면 나중에 문제가 생겨 집을 경매 처분하게 되는 경우 근저당이 세입자의 대항력에 우선하기 때문(소위 말하는 선순위)에 소중한 재산의 손실을 볼 수도 있다는 것이죠.
예를 들어 매매 가격이 2억 2천만 원짜리 아파트를 1억 3천만 원에 전세 계약한다고 할 때, 1억 원의 근저당이 설정되어 있다고 해 보죠. 이 아파트가 경매당하면 80%의 가격으로 낙찰(평균적으로 아파트는 싯가의 80%에 낙찰된다고 보면 됩니다)되기 때문에 1억 7천 6백만 원 선에서 낙찰가가 형성됩니다. 그러면 근저당이 선순위이기 때문에 1억 원을 먼저 회수할 권리가 생기므로 후순위인 세입자는 앉은 자리에서 5천 4백만 원 이상의 손실을 입게 됩니다.
이런 사정 때문에 감액 등기가 필요합니다.
감액 등기란 쉽게 말해서 신용카드의 현금 서비스 한도를 줄이는 것과 비슷합니다. 위의 경우 세입자가 손해를 보지 않기 위해서는 근저당을 최소한 4천 6백만 원 선에서 묶어야 합니다. 그래서
보통 근저당이 설정된 집을 계약할 때에는 계약서의 특약 조항에 감액 등기를 해야 하고 감액 등기가 안 될 경우 계약을 취소하며 모든 제반 비용과 손해를 임대인이 부담한다는 문구를 넣어야 합니다.
혹시 잔금을 갖고 근저당으로 설정된 금액을 갚으면(즉 위의 경우에서 4천 6백만 원만 남기고 나머지를 갚는 것) 되지 않느냐고 생각할 수 있는데 그렇게 되면 나중에 임대인이 다시 추가 담보 대출을 받는 것이 가능하고 그 금액도 세입자의 대항력에 우선하기 때문에 지금까지의 모든 노력이 물거품으로 돌아가게 됩니다. 그러니
근저당이 설정된 아파트를 계약할 때에는 전세금과 근저당권의 채권최고액(보통 120%로 설정됩니다)의 합계금이 시가의 80% 이하가 되도록 감액 등기를 반드시 해야 합니다.
보통 감액 등기는 잔금을 치를 때 하게 되는데 가능하면 임대인, 공인 중개사와 함께 금융 기관에 가서 대출금을 갚고 감액 등기 신청을 하는 것을 눈으로 직접 보는 것을 권장합니다. 대부분의 금융 기관에는 소속 법무사가 있어서 이 업무를 처리하는데 만약 임대인이 법무사를 직접 고용해 감액 등기를 하겠다고 하면 그 사람이 정말 법무사인지 확인하세요.
가장 중요한 것은 잔금을 치르는 날에 어떻게든 감액 등기 신청이 되도록 하는 것입니다. 만약 임대인이 약속이 있다고 잔금을 치르는 곳에 나오지 않거나(이런 경우는 거의 없습니다만) 나중에 감액 등기 신청을 하겠다고 구두 약속을 하면 감액 등기 신청을 하는 날에 잔금을 치르겠다고 자리를 털고 일어나면 됩니다. 전혀 세입자 잘못이 아닙니다. 괜히 집주인의 말만 믿고 (증거 없이) 잔금을 건넸다가는 마음 고생하기 십상입니다. 특히 집주인이 부동산 거래가 많은 사람이거나 하면 공인중개사가 집주인의 부동산을 관리하고 있을 가능성이 있으니 계약 시 집주인의 편에서 사정을 많이 봐준다고 보면 됩니다. 그러니 꼼꼼하게 챙겨서 당당하게 권리를 주장해야 합니다.
금융 기관에 가서는 감액 등기 신청서와 대출 잔액 증명서(이건 꼭 필요한 것은 아님)를 보관용으로 더 뽑아달라고 하시고 이 일을 처리한 금융 기관 직원의 명함도 한 장 받아두시면 좋습니다. 감액 등기 신청서만 있으면 인터넷으로 감액 등기가 제대로 되었는지 확인할 수 있는데 등기가 미루어지고 있다면 법무사가 몰아서 일을 처리하려고 delay하는 것이므로 독촉을 하시면 됩니다.
감액 등기 비용은 물건에 따라 4~5만 원에서 10만 원 안쪽이 드는데 이건
모두 임대인이 내야 할 돈입니다. 가끔 이 돈을 중개 수수료처럼 세입자와 나누자고 하는 집주인이 있는데 세입자는 전혀 낼 필요가 없습니다. 감액 등기를 해서라도 세입자를 구해야 하는 집주인의 필요를 고려해 임대차 계약을 맺은 것이기 때문이죠.
간단히 요약하면,
전세 계약을 할 때에는
1. 등기부 등본을 확인해 전세금과 근저당 설정액의 채권 최고액의 합계액이 매매 싯가를 넘지 않는지 확인2. 넘으면 계약서 작성 시 특약 사항에 안전하게 전세금을 회수할 수 있는 수준까지 감액 등기를 하도록 명시3. 잔금 치를 때 꼭 함께 가서 감액 등기가 제대로 이루어지는지 눈으로 확인할 것
감액 등기 문제 때문에 피눈물을 흘리는 딱한 세입자들이 많은 것 같아 정리해 봤습니다.
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