작년부터 주구장창 떨어지던 부동산이 최근 몇 개월 동안 살짝 반등을 하는 모양새입니다. 꽤 많은 부동산 전문가라는 사람들이 이제 국내 부동산은 저점을 다졌고 오를 일만 남았다면서 하반기부터 부동산 시장이 상승할 것으로 예측하고 있습니다. 아니라는 걸 알면서도 자신의 이득 때문에 거짓말을 하고 있다면 사기꾼들이고 몰랐다면 무능의 소치이니 전문가라는 타이틀을 반납해야 할 것입니다.
20년 평균 매매 건수의 절반에도 미치지 못하는 매매량은 투자자가 아닌 실거주 무주택자가 유입되는 걸 의미하는데 이들이 만약 갭투기를 노리고 들어왔다면 영끌 시즌 2의 시작일테고 장기적인 부동산 상승은 결국 투자자가 이끄는데 정작 이들이 내놓은 부동산 매물은 계속 증가하고 있습니다. 부동산 상승장이 시작되었다고 엉덩이가 들썩이는 호구들을 대상으로 물건을 떠넘기려는 영리한 매물들이죠.
2021~2년 고점에 물린 영끌족들이 비아냥거리며 하는 말인 뭔 데드캣 바운스가 몇 달이나 지속되냐는 말은 데드캣 바운스가 뭔지 몰라서 하는 말입니다. 2008년 금융 위기가 오기 전에도 증시와 부동산이 거의 1년 이상 상승했고 그러다 한순간에 박살이 났습니다. 그러니 지금의 데드캣 바운스를 상승장의 시작으로 착각하면 절대로 안 됩니다. 아무래도 이 정부는 DSR 완화라는 판도라의 상자를 열 것 같거든요.
최근에 미국 연준이 금리를 동결했고 한국은행도 3연속 금리 동결입니다. 주식 시장은 이제 피벗할 시기라며 금리 인하의 시점만 바라보며 주가가 오르기만 기대하지만 근원 물가가 전혀 잡히지 않은 상태에서 금리를 동결했다는 건 금리를 올릴 수 없는 상황이라는 말이고 전혀 좋아할 일이 아닙니다. 만약 올해 안에 미국이 금리를 인하하는 일이 생긴다는 건 세계 경제 대공황이 온다는 말과 다를 바 없습니다.
2021년에 제가 살던 25평 구로동 아파트의 전세값이 2억 6천 만원에서 5억 2천 만원으로 딱 2배가 되었습니다. 이 때 눈치챘습니다. 시중에 풀린 유동성으로 거품이 어마어마하게 끼었다는 걸. 그래서 2022년에 부천시 34평형 아파트로 1억 4천 보증금에 월세 100만 원으로 이사를 했습니다. 월세가 부담되더라도 자산 대피를 해야 역전세를 피할 수 있다는 걸 알고 있었거든요. 당연한 결과지만 제가 예상했던대로 2년이 되어가는 지금 저보다 먼저 고점에서 전세 계약을 한 임차인들이 순차적으로 역전세의 폭풍을 맞고 있습니다. 부동산 시장은 올해 3/4분기를 시작으로 내년 상반기 내내 어마어마한 역전세 폭격을 두들겨 맞을 겁니다. 정부는 DSR까지 풀면서 대출을 확대하려는 모양인데 DSR을 풀면 국가신용도가 낮아지면서 금리가 오를 수 밖에 없고 전세반환대출을 받은 임대인들의 목줄을 조일 겁니다.
2000년의 닷컴 버블은 주식 시장의 폭락으로 시작되었고 2008년 글로벌 금융 위기는 부동산 시장의 폭락으로 시작되었는데 이번 위기에는 둘 다 무너질 겁니다. 미국의 상업용 부동산 폭락이 방아쇠가 되지 않을까 예상합니다. 한번도 경험하지 못한 어마어마한 유동성 버블이 전세계에 끼어 있는데 이를 막을 방법이 없습니다. 2008년에는 중국이 완충 역할을 해 줬지만 이번에는 아닙니다. 오히려 중국 부동산이 폭탄의 뇌관이 될 가능성이 큽니다. 이미 중국 정부가 돈을 풀기로 결정한 것 같지만 그래봤자 폭발력만 더 커질 겁니다.
여러차례 말씀드렸지만 지금은 소비, 투자, 주택 구입을 할 때가 아닙니다. 최대한 빚을 줄이고, 자산을 현금화하고 현금화한 자산을 안전한 곳으로 대피시켜서 폭풍이 완전히 지나갈 때까지 손실을 줄여야 합니다.
무주택자들은 제발 착각하지 말고 기다리세요. 아직 멀었습니다. 고점으로부터 50~70%까지 빠져야 바닥입니다. 수도권만 봐도 현재를 기준으로 해도 30% 이상 더 빠져야 하니까요.
이제 겨우 보금자리론의 돈발이 끝났고 DSR 완화의 약발이 끝난 시점부터 본격적인 폭락이 시작될테니 마음을 느긋하게 먹고 기다려야 합니다.
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제가 '부의 정석'이라는 제목의 책을 별 다섯개로 평가하는 날이 올 줄은 꿈에도 몰랐습니다;;;;
작년 여름에
'2030년 부의 미래지도'라고 지식 노마드 출판사에서 나온 책을 소개드린 적이 있습니다. 제게는 선입견의 틀을 조금 깨는 기회가 되었고 그 책의 저자였던 최윤식 아시아미래인재연구소 소장의 말에 관심이 좀 생겼는데 10월 말에 따끈따끈한 신작이 나왔기에 혹시나 하는 마음으로 구매했는데 의외로 대박인 책이었습니다.
이 책을 다 읽고 덮으면서 들었던 감정은 약간의 '안도감'이었습니다. 많이 부족하기는 하지만 '내가 그래도 방향은 제대로 잡으면서 살고 있구나' 하는 살짝 우쭐한 생각도 들었고요.
이 책은 '2020년 부의 전쟁 in Asia'의 후속작(저는 아직 못 읽었습니다만)으로 앞으로 우리나라를 강타할 경제 태풍의 대비 지침서 개인편에 해당하는 책입니다.
향후 10년 동안 대한민국을 강타할 6가지 충격을 예상하고 개개인이 각자 어떻게 대비해야 하는지를 꽤나 꼼꼼히 다루고 있습니다.
최윤식 소장이 피하기에 이미 늦었다고 진단하고 있는 6가지 경제 문제는 다음과 같습니다.
1. 부동산 버블 붕괴 2. 자산가치 하락3. 부채의 덫4. 일자리 감소5. 퇴직연금 붕괴6. 세금 폭탄
얼핏 보기만 해도 한숨이 절로 나오는 문제들이 아닐 수 없습니다. 상대하기 만만한 건 하나도 없고요.
여기에서 끝난다면 참으로 무책임한 책이라고 할 수 있겠죠. "이제 니네 다 주거쓰~ 목이나 깨끗하게 씻어놓고 죽을 준비하삼~" 이런 식으로요.
하지만 앞에서도 말씀드렸듯이 어떻게 이 태풍을 현명하게 맞닥뜨릴 것인지도 상세히 일러주고 있습니다. 그 방법이 그냥 열심히 절약하고 아니면 돈 모아서 부동산 경매에 뛰어들라는 식의 당의정식 처방이 아니고 체계적인데다 바람직한 가치관으로 무장되어 있기에 과감히 별 5개로 평가했습니다.
우선 향후 부의 에너지는 돈이 아닌 지식인데 '미래', '사고', '금융', '실용', '사람' 이 다섯 영역에 대한 지식을 쌓으라고 권유합니다. 그리고 나서 3가지 부의 방패와 3가지 부의 창을 마련하라고 충고합니다.
3가지 부의 방패는 '보험, 연금, 빚의 리모델링', '주식이나 부동산 등의 투자 관련 자산 리모델링', '소비 관련 자산 리모델링'이고 3가지 부의 창은 '소득 효과'. '좋은 투자효과', '꿈 효과'입니다. 상세한 내용은 책을 읽어보세요. 이 지면에 다 소개드리기는 버겁습니다.
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다만 이쯤에서 제 개인적인 이야기를 덧붙이자면 저는 6가지 태풍에 다음과 같이 대비하고 있습니다.
1. 부동산 버블 붕괴 : 무리해서 집을 구입하지 않고 현금을 보유하면서 10년 째 전세살고 있습니다. 2. 자산가치 하락 : 적지만 가용자금을 무리하지 않는 한도 내에서 계속 재투자 중입니다. 3. 부채의 덫 : 최초 전세금을 마련할 때 얻었던 생애 첫 대출을 4년 만에 만기 상환하고 이후 빚이 없습니다.4. 일자리 감소 : 평생 할 수 있는 일을 찾았고 전문성을 높이기 위해 가외로 노력 중입니다. 5. 퇴직연금 붕괴 : 국민연금, 퇴직연금만 믿지 않고 변액연금, 연금펀드 불입을 몇 년 전부터 시작했습니다.6. 세금 폭탄 : 이건 어쩔 수 없습니다만 저보다 제 아래 세대에게 더 큰 충격이겠지요. 최대한의 세테크를 위해 '납세자 연맹'을 이용하고 후원도 하고 있습니다.
3가지 부의 방패는 다음과 같이 준비하고 있습니다.
1. 보험, 연금, 빚의 리모델링 : 전문 재무설계사의 도움을 받아 포트폴리오를 리모델링해서 실손 보험과 연금 펀드를 추가했습니다. 2. 주식이나 부동산 등 자산 리모델링 : 부동산 투자는 아예 생각도 않고 있고 주식은 우량주로 장기 투자만 할 생각입니다. 3. 소비 관련 리모델링: 사실 여행비를 제외하면 소비라고 할 것도 없습니다. 차, TV도 없고 골프도 안 하거든요.
3가지 부의 창은 다음과 같이 준비하고 있습니다.
1. 소득 효과 : 블로그와 트위터를 활용해 지식과 네트워크 생산 능력 향상에 힘쓰고 있습니다. 2. 좋은 투자효과 : 가외 소득을 계정 별로 따로 관리하고 있습니다. 3. 꿈 효과 : 나중에 북카페 또는 지식 공동체를 설립하려고 준비 중입니다.
제가 상담을 하면서 도박 중독자들에게 입버릇처럼 하는 말이 하나 있는데, 이 책에도 그 말이 나오더군요. "건강한 부자, 성공한 사람들이 한결 같이 하는 말이 있다. 돈을 보고 일한 것이 아니라 열심히 하다 보니 돈이 그 결과로 따라왔다 - 149p"
저는 지금 개인적으로 충분하다고 생각하는 수준의 돈을 벌고 있지만 돈을 더 벌기 위해 일을 한 적이 없습니다. 그저 제가 좋아서, 재미있어서 했을 뿐인데 정말 돈이 그 결과로 따라오더군요.
여담이 길었습니다만 어쨌거나 향후 10년 동안 우리나라를 격랑의 소용돌이 속으로 내동댕이칠 6가지 경제 위기에 현명하게 대처하고 이 참에 아예 체질 개선을 통해 부유한 부자가 아닌 편안한 부자가 되고 싶은 분들이라면 꼭 읽어볼 것을 권해드립니다. 개념 충만한 책입니다.
덧. 이 책은 북 크로싱 대상입니다.
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제 손에 이 책이 어떤 경로로 들어왔는지는 잘 기억나지 않지만 아마도 경제에 대한 기본적인 상식 정도는 갖추고 있는 것이 좋겠다는 의미에서 다른 책을 살 때 함께 산 것이 아닌가 싶습니다. 이미 꽤 오래된 이야기입니다. 사놓고 아직 읽지 못한 책이 그득하니까요. ㅡㅡ;;;
원래 책을 읽을 때 한쪽 분야로만 치우치지 않도록 종류를 바꿔가며 번갈아 가며 읽기 때문에 손에 집어든 책입니다.
그런데 읽어보니 이 책은 저처럼 자유주의자이면서 좌파를 지향하는 사람에게는 아주 해로운 책이더군요.
뭐 입시, 취업, 재테크를 위해 경제상식을 장착해야 하는 사람들이 많다 보니 지식을 단편적으로 우겨넣는 방식 자체는 이해합니다만 이 책의 문제는 그 정도에서 끝나지 않습니다. 신자유주의자 내지는 잘 쳐줘도 자본주의 예찬론자인 저자의 불손한 의도가 그대로 읽혀 저로서는 상당히 불쾌했습니다.
제 눈에 걸린 것만 뽑아봐도
* 청계천 복원으로 주변 집값이 올라가는 걸 '긍정적 외부효과'의 예로 설명(35p)* 삼성경제연구소의 자료를 인용해 오너 + 전문CEO 기업의 매출증가율이 가장 높다는 식으로 대기업 옹호(69p)* 정부의 부동산 규제로 규제 지역 주변 땅값이 상승하는 것을 '보이지 않는 손'에 맡기지 않아 생기는 풍선 효과로 설명(97~98p)* '기업공개'를 하면 회사 역시 경영 실적을 공시해야 하는 걸 '골칫거리'로 표현(100p)* 대기업을 많이 만들어야 한다며 규모의 경제 옹호(213~216p)* 자금 이체 등의 서비스 수수료가 낮아진다며 자통법 옹호(263~265p)* 금산분리 완화 옹호(266~268p)* 대다수 전문가들이 지주회사 체제의 문제를 지적하고 있다며 교묘하게 순환출자 옹호(300~303p)* 중국의 흑묘백묘론을 이용해 trickle-down 효과 옹호(341~342p)* 스웨덴의 예를 들어 부유세 폐지 옹호(396~398p)* 신자유주의의 불가피성 옹호(410~412p)
이 책은 제가 볼 때 '수은'같은 책입니다. 마치 객관적인 지식처럼 포장되어 있지만 임계치를 넘어서게 되면 그 때부터 무서운 중금속 오염을 일으키는 수은처럼 사람의 머리를 신자유주의로 물들이는 책이죠. '조중동문'과 다를 바가 별로 없습니다.
제가 아끼는 분들에게는 누구에게도 추천 못 하겠습니다. 그래도 꼭 읽어보고 싶다는 분이 계실 지 몰라서 북 크로싱하기는 합니다.
이 책의 맨 처음에 15문항으로 된 '경제상식 자가진단'을 풀어보니 12개를 맞추어서 '경제 척척박사'였는데 오늘 이 책을 다 읽고 100문항으로 된 '경제상식 이해력 테스트'를 풀어보니 85점으로 '경제 척척박사' 진단의 끄트머리에 턱걸이를 했습니다. 이 책을 읽고 나니 오히려 경제 지식이 퇴보했네요. ㅡㅡ;;;
덧. 이 책은 북 크로싱 대상입니다(북 크로싱하면서 이렇게 찜찜한 책도 참 오랜만입니다).
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부동산의 임대차 계약(쉽게 말해 전세 계약)을 할 때 등기부 등본은 세입자 입장에서 아주 꼼꼼히 살펴봐야 하는 서류입니다.
등기부 등본을 볼 때에는 근저당 설정 내역, 가등기, 가압류, 압류, 가처분 내역 등을 봐야 하는데 아무런 설정 내역이 없는 깨끗한 집이나 아파트를 계약하기는 그야말로 아주 어렵죠. 담보 대출로 인해 금융 기관에 의해 근저당 설정이 된 경우가 많습니다.
문제는 근저당 설정된 금액의 액수가 일정 수준을 넘어갈 때 계약을 하게 되면 나중에 문제가 생겨 집을 경매 처분하게 되는 경우 근저당이 세입자의 대항력에 우선하기 때문(소위 말하는 선순위)에 소중한 재산의 손실을 볼 수도 있다는 것이죠.
예를 들어 매매 가격이 2억 2천만 원짜리 아파트를 1억 3천만 원에 전세 계약한다고 할 때, 1억 원의 근저당이 설정되어 있다고 해 보죠. 이 아파트가 경매당하면 80%의 가격으로 낙찰(평균적으로 아파트는 싯가의 80%에 낙찰된다고 보면 됩니다)되기 때문에 1억 7천 6백만 원 선에서 낙찰가가 형성됩니다. 그러면 근저당이 선순위이기 때문에 1억 원을 먼저 회수할 권리가 생기므로 후순위인 세입자는 앉은 자리에서 5천 4백만 원 이상의 손실을 입게 됩니다.
이런 사정 때문에 감액 등기가 필요합니다.
감액 등기란 쉽게 말해서 신용카드의 현금 서비스 한도를 줄이는 것과 비슷합니다. 위의 경우 세입자가 손해를 보지 않기 위해서는 근저당을 최소한 4천 6백만 원 선에서 묶어야 합니다. 그래서
보통 근저당이 설정된 집을 계약할 때에는 계약서의 특약 조항에 감액 등기를 해야 하고 감액 등기가 안 될 경우 계약을 취소하며 모든 제반 비용과 손해를 임대인이 부담한다는 문구를 넣어야 합니다.
혹시 잔금을 갖고 근저당으로 설정된 금액을 갚으면(즉 위의 경우에서 4천 6백만 원만 남기고 나머지를 갚는 것) 되지 않느냐고 생각할 수 있는데 그렇게 되면 나중에 임대인이 다시 추가 담보 대출을 받는 것이 가능하고 그 금액도 세입자의 대항력에 우선하기 때문에 지금까지의 모든 노력이 물거품으로 돌아가게 됩니다. 그러니
근저당이 설정된 아파트를 계약할 때에는 전세금과 근저당권의 채권최고액(보통 120%로 설정됩니다)의 합계금이 시가의 80% 이하가 되도록 감액 등기를 반드시 해야 합니다.
보통 감액 등기는 잔금을 치를 때 하게 되는데 가능하면 임대인, 공인 중개사와 함께 금융 기관에 가서 대출금을 갚고 감액 등기 신청을 하는 것을 눈으로 직접 보는 것을 권장합니다. 대부분의 금융 기관에는 소속 법무사가 있어서 이 업무를 처리하는데 만약 임대인이 법무사를 직접 고용해 감액 등기를 하겠다고 하면 그 사람이 정말 법무사인지 확인하세요.
가장 중요한 것은 잔금을 치르는 날에 어떻게든 감액 등기 신청이 되도록 하는 것입니다. 만약 임대인이 약속이 있다고 잔금을 치르는 곳에 나오지 않거나(이런 경우는 거의 없습니다만) 나중에 감액 등기 신청을 하겠다고 구두 약속을 하면 감액 등기 신청을 하는 날에 잔금을 치르겠다고 자리를 털고 일어나면 됩니다. 전혀 세입자 잘못이 아닙니다. 괜히 집주인의 말만 믿고 (증거 없이) 잔금을 건넸다가는 마음 고생하기 십상입니다. 특히 집주인이 부동산 거래가 많은 사람이거나 하면 공인중개사가 집주인의 부동산을 관리하고 있을 가능성이 있으니 계약 시 집주인의 편에서 사정을 많이 봐준다고 보면 됩니다. 그러니 꼼꼼하게 챙겨서 당당하게 권리를 주장해야 합니다.
금융 기관에 가서는 감액 등기 신청서와 대출 잔액 증명서(이건 꼭 필요한 것은 아님)를 보관용으로 더 뽑아달라고 하시고 이 일을 처리한 금융 기관 직원의 명함도 한 장 받아두시면 좋습니다. 감액 등기 신청서만 있으면 인터넷으로 감액 등기가 제대로 되었는지 확인할 수 있는데 등기가 미루어지고 있다면 법무사가 몰아서 일을 처리하려고 delay하는 것이므로 독촉을 하시면 됩니다.
감액 등기 비용은 물건에 따라 4~5만 원에서 10만 원 안쪽이 드는데 이건
모두 임대인이 내야 할 돈입니다. 가끔 이 돈을 중개 수수료처럼 세입자와 나누자고 하는 집주인이 있는데 세입자는 전혀 낼 필요가 없습니다. 감액 등기를 해서라도 세입자를 구해야 하는 집주인의 필요를 고려해 임대차 계약을 맺은 것이기 때문이죠.
간단히 요약하면,
전세 계약을 할 때에는
1. 등기부 등본을 확인해 전세금과 근저당 설정액의 채권 최고액의 합계액이 매매 싯가를 넘지 않는지 확인2. 넘으면 계약서 작성 시 특약 사항에 안전하게 전세금을 회수할 수 있는 수준까지 감액 등기를 하도록 명시3. 잔금 치를 때 꼭 함께 가서 감액 등기가 제대로 이루어지는지 눈으로 확인할 것
감액 등기 문제 때문에 피눈물을 흘리는 딱한 세입자들이 많은 것 같아 정리해 봤습니다.
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노동 운동가로 잔뼈가 굵은 손낙구가 방대한 통계 자료를 분석해 집대성한 대한민국 부동산 보고서인 '부동산 계급사회(2008)'를 북 크로싱합니다.
이 책에 대한 자세한 내용은
'소개글'을 참고하시고요.
이 책 한 권이면 우리나라의 부동산에 대해서는 확실하게 통달하게 된다고 생각합니다. ^^
이 나라에 집 2채 이상을 소유하지 않은 모든 국민이라면 한 번쯤 읽어보셨으면 좋겠습니다.
이 책은 변경된 북 크로싱 제도(국민도서관 이용)가 적용됩니다.
이 책을 읽고 싶은 분은 아래의 북 크로싱 방법에 있는 내용대로 하시면 됩니다.
* 월덴 3의 변경된 북 크로싱 제도에 대해 궁금한 분들은 여기를 클릭!* 국민도서관을 통해 북 크로싱하는 방법에 대해 궁금한 분들은 여기를 클릭!
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예전에 포스팅한
'진정한 실수요자가 되겠습니다'에서 이미 말했듯이 저는 부동산은 기본적으로 공공재라고 생각하며 자동차와 마찬가지로 구입하는 순간부터 감가상각에 의해 가격이 하락해야 마땅하고, 서구와 마찬가지로 보유세를 1% 수준까지 올려야 한다고 생각하는 사람입니다. 그렇기 때문에 이 책의 저자가 주장한 것처럼 주거 문제를 해결하기 위해서는 싱가포르 수준(약 90%)으로 택지를 국유화해야 하고 이를 위해 정부가 유상몰수를 통해 사들이는 특단의 대책이 필요하다고 생각합니다. 현재의 주택 소유자가 살아있는 한 현재 소유하고 있는 주택의 택지를 죽을 때까지 국가에 팔지 않더라도 무방하게 만드는 정도의 권리 인정만 인정하고요.
이 책의 저자인 손낙구는 19년 동안 노동현장에서 일한 대표적인 노동 운동가입니다. 민주노총 대변인으로 일 할 때에는 출입 기자들로부터 최고의 대변인이라는 평가를 받기도 했고 심상정 전 의원의 대변인으로 일했던 사람입니다.
저자는 이 책을 통해 한국 사회는 부동산이 결정한다는 사회 통념을 방대한 양의 통계 자료를 분석해서 증명해냈습니다.
작년에 나온 이 책은 그야말로 대한민국 부동산의 역사와 지평을 낱낱이 분석한 책입니다. 부동산 격차와 빈곤층의 실상, 대한민국 부동산 100대 부자가 소유한 부동산의 현 실상이 어떠한지, 부동산 투기가 한국 경제를 어떻게 위기에 빠뜨리고 있는지, 부동산 투기에 의해 사회계급이 갈리고 삶의 질이 어떻게 결정되는지에 대해 꼼꼼히 기술하고 있습니다. 그리고 이런 종류의 책에서는 용두사미 격으로 빠지기 쉬운 대안 제시까지 빠뜨리지 않았습니다.
이 책을 읽으면서 우리나라 땅을 팔면 캐나다를 6번 살 수 있다든가, 우리나라 최고 집 부자가 1,083채를 가졌다든가, 전 국민이 가구 당 한 채씩 집을 가져도 100만 채가 넘게 남는다든가 하는 이런 충격적인 사실에 놀라지도 않게 된 제 무신경이 더 놀랍더군요. 그래도 임대소득 및 임대사업 비과세 제도는 좀 놀라웠습니다. 왜 사람들이 다들 돈 모으면 건물 지어서 임대업으로 먹고 살 생각을 하는 지 이제서야 이해하게 되었습니다.
우리나라는 10년에 한 번씩 주기적으로 부동산이 폭등했는데 지금은 4차 부동산 투기가 진행 중입니다. 저자는 투기가 일어날 강력한 징후라고 할 수 있는 3대 조건을 제시하고 있는데 1) 막대한 투기 자금이 사회적으로 조성된 직후이고, 2) 투기를 예방하거나 규제하는 제도와 장치를 완화하고, 3) 역대 정권이 경기 부양을 위해 부동산 투기를 자극하는 개발 정책을 쏟아 내 투기에 불을 당기는 것입니다. 이 조건대로라면 대운하 사업을 시작해서 건설 자금이 풀리는 시점이 바로 폭등의 도화선에 불이 붙는 시점이 되겠네요. 문제는 세계적인 경기 불황의 여파가 어느 정도 투기 폭발의 완충 효과로 작용할지인 것 같습니다.
6장으로 나누어 놓은 이 책은 각 장이 끝날 때마다 통계의 폭격에서 혼란스러워진 머리를 간단 요약을 통해 정리하는 미덕을 발휘합니다.
이 책의 장점이면서 동시에 단점이 되는 건 엄청난 통계 자료인데 너무나 많은 수치가 난무하다보니 흐름을 읽는데 방해가 됩니다. 통계 자료가 필요한 부동산 전문가나 연구자는 고맙겠지만 저같은 문외한은 흐름이 끊기는 글을 읽는 것이 상당히 번거로운 일이거든요.
한국과 일본에만 있는 '토건국가현상'과 '사유재산권 절대주의'가 우리나라를 망국의 구렁텅이로 몰아가고 있습니다. 문제는 이런 사고방식이 이미 국민들 머릿속에 어느 정도 자리잡고 있어 제도로만 접근해서는 답이 나오기 어려운 시점이 되었다는 것이죠.
우리나라 부동산 문제에 대한 인식을 공유하고 싶은 분들에게 추천합니다.
덧. 이 책은 북 크로싱 대상입니다.
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집안에 도박 중독자가 있고 부동산의 명의가 도박 중독자에게 있다면 도박 중독자가 그 부동산을 처분하거나 담보로 대출을 받아 도박으로 탕진할 위험성이 매우 높습니다.
그래서 부동산의 명의를 이전하거나 기혼자의 경우 부부 공동 명의로 바꾸는 식으로 재산을 방어하는데 현실적으로는 명의 이전 비용이 만만치 않기 때문에 경제적으로 어려운 가정에서 선택하는데 애로 사항이 많습니다. 이런 경우 대안으로 가등기를 설정해 놓는데 과연 효과가 있을까요?
결론을 말씀드리면 실질적인 효과가 있습니다.
가등기 설정이 확실한 재산권 방어 효과가 있는 것은 아니지만 도박자가 부동산을 담보로 금전을 차용하려고 시도하는 단계에서 채권자가 근저당권을 설정하고 금전을 대여하는 것을 주저하게 만들 수 있습니다.
기본적으로 가등기의 효력은 후에 채권자가 경매를 신청하는 경우 본등기를 함으로써 경매 절차를 무산시키고 명의 이전을 할 수 있다는 것입니다. 이 때 채권자는 가족 간의 가등기이므로 사실 상의 매매계약이 아니기 때문에 무효라는 소송, 또는 사해행위 취소소송을 제기할 수 있습니다.
그런데 실제로는 가등기를 말소하기 위해 귀찮은 법적 절차를 거쳐야 하므로 채권 회수가 어렵게 되어 가등기가 되어 있는 물권을 담보로 해서는 채권자가 금전을 대여할 가능성을 대폭 줄여줍니다.
그러므로 명의 이전 비용이 부담이 되는 경우 반드시 가등기 설정이라도 해 두셔야 합니다.
덧. 이 포스팅은 변호사의 법적 자문을 거쳐 작성한 것입니다.
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올림픽이 열린 16일 동안 국민들의 눈은 온통 TV 브라운관에 머물러 있었습니다. 그리고 장한 우리 선수들의 감동스런 역주에 일희일비하고 있었죠. 그런데....
그동안 우리나라에는 올림픽에서 일어난 일보다 더 많은 일들이 일어났습니다.
아래의 글은 그걸 정리한 겁니다. 출처는
GizmoBlog입니다.
보통은 글을 몽땅 긁어오는 짓은 잘 안 하는데 링크만 걸어놓으면 귀찮다고 건너뛰는 분들도 계시기 때문에 실례를 무릅쓰고 퍼 왔습니다.
즐감(-_-;;;)하시기 바랍니다.
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1. BBK 사건 수사에 참여했던 장영섭 검사가 민정수석실의 청와대 행정관으로 임명됐다. BBK 의혹에 대해서 아무런 것도 밝혀내지 못한 수사능력을 높이 평가받았던 것 같다.
2. 감사원은 KBS 특별감사를 통해 누적적자와 방만경영,인사전횡, 법인세환급소송취하에 따른 회사손실을 초래한 정연주 사장을 해임요구했고 MB는 해임시켰다. 감사원은 비슷한 나라손실을 초래한 MB도 감사해주길 바란다. 어쨌든 청와대와 방통위는 KBS사장 선임에 개입하여 다시 논란을 일으키고 있다. 뭐 비판하는 언론이 별로 없으니 이슈도 되지 못한다. 다음(Daum)은 그 와중에 특별 세무조사를 통해 40억의 세금을 추징 당했다. 한달 동안의 페이지뷰 상승에 대한 댓가치고는 가혹하다.
3. 교육과학기술부가 전국 16개 시·도교육청에 미국산 쇠고기의 안전성을 홍보하고 그 실적을 제출하도록 요구했다. 설마 미국교육과학기술부겠지?
4. 정부는 올해를 ‘건국 60년’으로 규정하고, 8월 15일 행사를 치뤘다. "건국"은 나라를 세웠다라는 뜻으로 알고 있는데 내가 한자를 잘못 알고 있으면 좋겠다.
5. 광복절 기념으로 정몽구·최태원·김승연 회장등 거의 모든 기업인들이 사면됐다. 보답으로 현대자동차는 8월 1일 현대자동차의 모든 차값을 일제히 인상했고, SK텔레콤은 휴대폰 보조금을 과감히 없애 주었다. 김승연 회장은 권투를 배워 다음번 올림픽에 나갈 것으로 보인다. 누누히 말하지만 한국은 세상에서 가장 기업하기 좋은 나라이다. 물론 대기업만..
6. 방상훈 조선일보 사장, 김병건 전 동아일보 부사장, 조희준 전 국민일보 사장, 송필호 중앙일보 사장이 역시 사면조치됐다. 모두 탈세혐의였는데, 탈세를 했던 사람들을 사면해주면 경제가 살아나는지 궁금하다.
7. 국방부 납품 청탁의혹으로 유한열 한나라 상임고문이 긴급체포 됐다. 같은 혐의로 공성진 한나라당 최고위원도 조사중이다. 또한 민주당 김재윤 의원도 외국 영리병원 인허가 로비 의혹으로 검찰 수사를 받고 있다. 너무 걱정마. 내년 광복절에는 모두 사면될거야. 그리고 이명박 대통령 부인 김윤옥씨의 사촌언니 김옥희씨는 2억원을 받은 혐의가 추가로 드러났다. 혐의가 계속 추가로 드러나는데도 수사는 종결됐다. 언론도 모두 침묵하고 있다.
8. 국제중 설립이 인가절차를 받고 있다. 국제중은 서울지역 학생 160여명으로 최소수 정예로 제한된다. 서울시민들이 뽑은 공정택은 충실히 자신의 공약을 실천하고 있다. 참고로 국제중으로 변할 "영훈중"은 이건희씨의 손자가 다니고 있는 "영훈초등학교"와 같은 법인이다. 뭐 그렇다는 얘기다.
9. 오리온은 ‘허쉬 초콜릿’의 유통기한을 변조했다가 적발됐다. 그리고 ‘뼈있는 미 쇠고기’가 일반 소비자에게 판매가 시작됐다. 미국것은 좀 지나고 의심이 가도 괜찮다.
10. 경찰이 사복체포조를 투입하여 광복절 촛불집회에 참가한 157명을 연행했다. 사복체포조라면 5공때 듣던 단어인데 오랫만에 듣는 것 같다.
11. 정부가 재건축 완화와 공급확대를 골자로 부동산 대책을 발표했다. 미분양이 넘치는데 공급확대를 꺼내든 정부의 창의성에 박수를 보내고 싶다. 어쨌든 이명박 지지율은 급상승하여 30%대를 돌파했다.
12. 환율이 한달전 수준인 1060원대로 돌아왔다. 강만수씨는 환율이 제자리로 돌아오는 한달동안 200억 달러를 쏟아부었다. 이제 아무도 비판조차 하지 않는다. 20조를 공중에 날려버렸는데도.
13. 은평구 나이트클럽에서 화재가 일어나 세 소방관이 순직 했다. 소방관이 불을 끄기 위해 출동할때 받는 수당은 3600원 정도이다. 3천 600만원이 아니다.
14. 한국기자협회가 기자 303명에게 설문조사한 결과 MB가 국정수행을 잘하고 있다는 응답이 2.7% 였다. (잘못하고 있다는 74.3%) 특히 조선·중앙·동아일보 기자 23명은 단 한 명도 MB를 지지하지 않은 것으로 나타났다. 그렇다면 도대체 조중동의 기사는 누가 쓰는거란 말이냐?
15. 코스닥 3년만에 500 포인트가 무너지고 코스피는 1년 4개월여 만에 1500선 밑으로 주저앉았다. 설마 아직도 주식하는 사람이 있을까?
16. 여수시장이 “엑스포는 하느님 선물”이라고 기고해서 논란이 되고 있다. 괜찮아. 여수를 봉헌한 것도 아닌데 뭐.
17. 법원이 ‘광고중단운동’을 펼친 네티즌 2명에게 영장을 발부했다. 판사님께서 조중동 구독선물로 자전거라도 받으셨나보다. 한편 촛불시위대에 차량을 돌진하여 여러 명에게 부상을 입히고 뺑소니 친 음주운전자는 불구속 수사중이다. 판사님 판단은 스트레스가 쌓이면 술한잔 하고 촛불시위대에 돌진해도 좋다는 얘기다.
18. 조계종이 거듭된 종교차별에 대해 감사를 청구했다. 머리가 나쁘시군요. 위의 16일간의 기록을 보시면 전혀~ 효과가 없다는 게 확실히 느껴지실 텐데요.
19. 동방신기 팬들이 촛불집회를 여는 시민들에게 음식과 물등을 지급하기 위해 332만원을 모금해서 지원했다. 진정한 문화대통령으로 동방신기를 추천하고 싶다. (농담 아니다.)
20. 서울시 중구 의회에서는 9명의 의원 가운데 6명의 의원이 동료 의원의 제공에 따라 성매매에 연루됐다는 의혹이 제기됐다. 어청수 경찰청장의 동생 역시 성매매를 하는 업체와 연루된 것으로 수사가 진행중이다. 뭐 성매매쯤이야. 성폭행도 별일 아닌 나라인데.
21. 청와대 새 참모진 평균재산 18억3천만원. 기존 30억이 넘는 재산을 가졌던 부자내각을 의식한 결과란다.참 가난하시네요.
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이럴 것 같아서 제가 올림픽이 더 싫었던 것 같습니다.
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제가 평소 좋아라(?)하는 블로거의 글을 읽다가 포스팅 욕구가 불끈불끈 올라오는 통에 오전 중으로 해야할 일도 미루고 포스팅합니다.
이 분이 워낙 노출을 꺼리는 분이라서 트랙백은 겁니다만 링크는 안 했습니다. 포스팅의 내용은 이 블로거의 선배가 부동산과 관련해 우리나라에는 진정한 실수요자가 없다고 한 이야기입니다. 이 선배의 주장은 내가 살기 위한 집 한칸을 마련하려는 것이 아니라 많이 오를 집을 사려는 사람은 모두 잠재적 투기꾼이라는 것이죠.
주택 구입의 목적이 수요 창출에만 있는 것이 아니라 자녀 교육, 더 나은 생활 환경, 사회적 지위에 대한 반영 등 다양한 요인을 고려하게 되기 때문에 그렇게 간단히 이야기를 할 수 있는 것은 아니지만 심정적으로 동감합니다.
저는 기본적으로 공장 건설이나 점포 개설과 같이 수요 창출을 위해 사용하는 것을 제외한 부동산 투자는 모두 근본적으로 투기라고 생각하는 사람입니다. 그래서 엄연히 사용 연한과 감가상각이 존재하는 아파트의 값이 오르는 것을 이해하지 않.으.며 당연히 자동차처럼 시간이 지나면 값이 하락해야 한다고 생각합니다. 실제로 다세대 주택은 지은 지 2년이 넘으면 전세값이 하락하기 시작합니다. 그래서 집주인이 사람이 바뀌는 것을 싫어하죠. 다세대 주택에 4년 째 전세 살고 있는 제게도 집주인이 집을 사서 나갈 때까지 제발 계속 있어달라고 사정하고 있습니다.
사실 부동산으로 돈을 벌었다는 사람의 이야기를 들으면 배가 아프다기보다는 동정심이 생깁니다. 2억 원에 산 아파트가 4억 원이 넘어 3년 만에 2억 원을 벌었다는 지인의 이야기를 들어도 전혀 부럽지가 않습니다. 엉덩이 밑에 4억 원을 깔고 있으면 뭐합니까? 그 집은 매달 90만 원의 대출 이자를 내야 하고 집값 폭등으로 인한 생활 물가를 감당해야 하기 때문에 외식 한번 제대로 못합니다. 대형마트와 공원을 제외하고는 문 밖 출입이 두려울 정도라고 하더군요. 그렇다고 집을 팔고 차액을 챙겨 다른 곳으로 이사가고 싶지만 요새는 어디나 집값 상승이 만만치 않아서 차액이 얼마 되지도 않고 아이들 학군 문제때문에 옮길 용기를 내지도 못합니다. 이러다가 거품이 빠져 집값이 폭락하면(버블이 아니더라도 인구 감소로 앞으로 거주용 부동산은 하락이 불가피합니다. 잘해야 10년 남았습니다. 그래서 저는 비싼 아파트를 대출까지 받아서 살 생각이 전혀 없습니다. 앞으로 폭락한 집들이 쏟아져 나올텐데 뭐하러 그럽니까?) 실제로 자신이 번 돈도 아니면서 재산이 잘려나가는 아픔을 감수해야겠지요. 강남에 있는 10억이 넘는 아파트를 소유하고 있는 사람들, 일반인들이 생각할 때는 그거 팔아서 작은 아파트로 옮기고 남은 돈으로 이자만 받아먹으면서 편하게 살겠다고 생각하지만 그 집 절대로 못 팝니다. 이미 자신의 정체성이 투영된 집이기 때문에 단순히 돈으로 환산할 수 있는 것이 아니거든요. 그래서 비새고 구질구질한 좁은 아파트에서 불편하게 살아도 이사할 엄두도 못 냅니다.
가끔 이사를 밥먹듯이 해서 차익으로 돈을 버는 사람도 있기는 있습니다. 부동산 컨설팅으로 유명한 봉준호씨가 대표적인 케이스인데 저는 이분도 불쌍하게 생각합니다. 부동산으로 돈을 벌려면 돈이 될 만한 개발 예정지(보통 거주 환경이 열악하죠)를 사서 힘들게 살다가 가격이 폭등하면 팔아서 차익을 남기고 다시 거주 환경이 열악한 예정지를 사러 떠나야 하는데 이게 사람 할 짓이 아니라는 생각입니다. 일단 황금같은 시간을 버려야 하고(본인은 풍요한 노후를 위한 투자라고 생각하겠지만), 그동안 삶의 질 하락을 감수해야 합니다. 경제적인 독립을 이루었다고는 하지만 글쎄요. 그 시간동안 감수해야 했던 고생과 시간들에 대해서 가족들은 어떻게 평가하고 있을까요? 고진감래니까 감수할 만하다?
모르겠습니다. 저는 아파트를 원래 좋아하지 않아서(사실 한번도 살아본 적이 없습니다만 보기만 해도 숨이 막힐 정도로 답답합니다) 아파트에 살고 싶은 생각도 없고 제가 목표로 하고 있는 집은 작은 침실과 중간 정도 크기의 서재 겸 공방이 있으면 충분합니다. 아파트로 계산하면 25평 이하에 실평수 18평 정도면 어떨까 생각하고 있습니다. 전에도 포스팅한 적이 있지만 너무 넓으면 청소하기 힘들어요. ㅠ.ㅠ
어차피 부동산 투기할 것도 아니니 다세대 주택이라도 생관없고요. 그래서 그런지 저는 집값 폭등이니 실수요자 불안이니 그런 일이 전혀 실감나지 않습니다. 제가 전세 살고 있는 다세대 주택도 올해 만기인데 주인에게 말해서 전세금을 내려달라고 요청할까 생각중이거든요(생각만... 워낙 귀찮은 것을 싫어하는지라...). 아이가 있어서 어쩔 수 없이 넓은 집에 살아야 하는 사람을 제외하면 저는 1억이 넘는 전세에서 사는 사람도 이해가 되지 않습니다.
집을 돈벌이 수단으로 생각하지 않으며, 내 집만 오르고 다른 곳은 떨어져야 한다는 놀부 심보를 가지지 않으며, 거주 공간으로(만) 생각하는 진정한 실수요자가 되겠다고 다시 한번 다짐합니다.
덧. 주변 사람들의 헛소리에 부화뇌동하지 않고 같은 생각으로 변함없이 저를 지지하는 보니데가 고맙습니다.
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전문가들이 진단하는
2006년 재테크 전망은 대체로 '흐림'입니다. 정부의 제도 변화가 투기억제와 세수확대로 방향을 잡고 있기 때문에 투자자의 입장에서는 아무래도 어려울 수밖에 없는 한 해가 예상됩니다. 그렇기 때문에 구름을 뚫고 간간이 비치는 햇살을 노리는 센스와 포착 능력이 요구됩니다.
분야별로 살펴본다면
1. 부동산
: 청약 조건이 강화되지만
우선공급조건(25.7평 이하 청약예금 및 부금 가입자, 만 35~40세 이상, 무주택 세대주 기간 5~10년)을 갖추었다면 기다림의 미학을 실천하는 것이 좋습니다. 청약 제도가 바뀌면 공공택지에서의 우선공급비율(중소형 75%)이 더 높아질 수 있기 때문입니다. 전용 면적 30.8평 초과의 청약예금 가입자도 부양가족이 많고 무주택이거나 소형주택을 소유했다면 앞으로 보다 유리해집니다.
2. 보험
:
4월 1일을 전후해서 보험료 체계가 바뀌게 됩니다.
변액유니버설보험을 비롯한 종신보험과 정기보험은 다소 보험료가 절감될 것이 기대됩니다. 반면에
질병보험이나 연금보험은 평균 수명이 늘어나면서 보험료를 올릴 수밖에 없게 됩니다. 따라서 4월 1일 이전에 가입하는 것이 좋겠지요.
저축성 보험은 중도해약 때 환급금이 다소 늘어나게 됩니다.
3. 펀드
: 작년에 boom을 일으킨 펀드의 경우 올해 투자 기회가 늘어날 전망입니다.
운용사의 펀드 직판이 허용되며 연내에
보험설계사의 펀드상품판매도 허용될 것으로 전망되기 때문입니다. 따라서 판매경쟁에 불이 붙을 것으로 보이며 투자자로서는 좋은 상품을 고를 기회가 그만큼 많아지게 됩니다. 단 수수료를 포함한 비용 부문에 대한 분석이 필요하기 때문에 그만큼 공부를 많이 해야 합니다.
특히 올해 채권금리의 상승추세는 채권형 펀드상품의 수익률을 다소 낮아지게 만들 가능성이 크므로
채권형 펀드상품의 구매 시 주의할 필요가 있습니다.
펀드를 선택할 때에는 한 개의 펀드보다 2~3개의 펀드에 분산투자하는 것이 안정적이면서 동시에 효과적입니다. 그리고 펀드 투자는 목적을 분명히 해야하는데 펀드가 가장 진가를 발휘하는 곳이 은퇴자금 마련이라는 점을 생각하면 적립식 펀드를 활용하는 것이 주가가 급등락하는 한국 시장에서는 가장 좋습니다.
4. 해외 투자
: 엄청난 고성장을 보이고 있는 외국 시장이 많으나 원화 강세장이 악재로 작용하면서 환차손을 대비해야 하기 때문에 역시 상당한 공부가 필요하겠습니다.
* 출처 : ING LIfe
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2007/04/03 07:29
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재테크 서적이 인기다. '대한민국 30대 재테크로 말하라', '기요사키와 트럼프의 부자' 등 셀 수도 없다. 그리고 재테크 서적은 곧잘 판매량 수위권에 랭크된다. 이제 재테크는 3, 40대 직장인의 ..
여론 조사 결과를 살펴보면 '8.31 부동산 대책'이 발표된 이후에도 우리나라 사람들은 부동산 불패 신화가 깨지지 않을 것으로 예상하고 있다고 합니다.
우리나라 사람들은 평균적으로 자산의 60~70% 정도를 부동산으로 보유하고 있는데 세계 최고 속도로 진행되고 있는 고령화를 고려한다면 노후 대비를 부동산으로만 준비하는 것은 심각하게 고민을 해 보아야 할 문제입니다.
재테크 전문가들은 사회가 고령화될수록 부동산 경기가 침체하여 부동산 가치의 하락이 필수적이라고 이야기합니다. 부모로부터 상속이나 증여받은 부동산을 자식들이 매도하려고 할 때 이를 매입할 인구의 수가 줄면서 부동산 가격이 내리기 때문입니다. 실제로 가까운 일본은 1990년까지는 부동산 가격이 급격히 상승했지만 이후 15년간 50% 가까이 폭락을 했습니다. 물론 경기침체의 영향도 있지만 전문가들은 일본 사회의 고령화도 큰 몫을 담당한 것으로 분석하고 있습니다.
또한, 노후 대비에 있어 부동산은 유동성 부족이 큰 걸림돌로 작용하는데 부동산 경기가 침체하여 보유 부동산이 제때 매각되지 않으면 노후 생활 자체가 큰 타격을 받게 됩니다.
따라서 초고령화 사회로 급속하게 변모하고 있는 우리나라는 부동산에만 편중된 노후 대비책은 매우 위험합니다. 지금부터라도 자산 구성의 균형을 확보해야 하고 변액연금이나 적립식 펀드에 눈을 돌려야 합니다. 고령화된 선진국일수록 펀드와 변액 보험이 활성화되어 있다는 사실은 우리에게 시사하는 바가 큽니다.
출처 : 머니 투데이
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